Har du pusset opp noe du leier ut?
Da avgjør ett skille hva pengene er verdt i år: om arbeidet var vedlikehold eller påkostning. Her er hovedregelen, og hvor grensen faktisk går.
Dette er ikke noe TaxSimplify gjør for deg
Vi finner fradrag i enkeltpersonforetak. Utleie av bolig er noe annet: det er kapitalinntekt, og det føres et helt annet sted i skattemeldingen enn kostnadene i firmaet ditt.
Vi regner ikke på oppussingen din, og den blir aldri en del av det vi sender inn. Denne siden finnes fordi spørsmålet er godt, ikke fordi vi selger et svar på det.
Tilbake til gammel standard, eller opp et hakk?
Vedlikehold
Arbeid som bringer boligen tilbake til den standarden den har hatt. Male opp igjen, skifte slitte rør, bytte råtten kledning, fornye et elektrisk anlegg som var der fra før.
Trekkes fra leieinntekten i året du betalte.
Påkostning
Arbeid som løfter standarden eller lager noe nytt. Nytt bad der det var et enklere bad, utvidelse, nytt kjøkken av en helt annen klasse enn det som sto der.
Legges på inngangsverdien. Teller først ved et skattepliktig salg.
En ekte oppussing er nesten alltid begge deler samtidig. Skifter du et slitt bad mot et nytt av samme klasse, er hoveddelen vedlikehold. Skifter du det mot noe klart bedre, er differansen opp til den nye standarden påkostning, og resten vedlikehold. Det er i den oppdelingen skjønnet ligger, og det er derfor dette er en av de vurderingene Skatteetaten ser nærmest på.
Oppgraderte du? Da finnes det fortsatt et fradrag
Tenkt vedlikehold
Rev du et slitt bad og satte inn et klart bedre, er hele regningen påkostning ved første øyekast. Men badet trengte vedlikehold uansett, og det vedlikeholdet ble aldri gjort, det ble erstattet. Da kan du trekke fra det vedlikeholdet ville kostet, om du hadde satt badet tilbake til den standarden det hadde. Resten legges på inngangsverdien.
Beløpet kan aldri bli høyere enn det du faktisk betalte, og du må kunne begrunne hva et slikt vedlikehold ville kostet. Det er her tilstanden før arbeidet blir avgjørende, og det er derfor bildene er verdt mer enn de ser ut som.
Tre ting som overrasker folk
Er utleien skattefri, finnes det ingenting å trekke fra
Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leien skattefri når to ting gjelder samtidig: du bruker minst halvparten selv, regnet etter utleieverdi og ikke etter kvadratmeter, og hvert leieforhold varer sammenhengende i minst 30 dager. Da er det ingen inntekt å sette kostnaden opp mot, og oppussingen gir ikke fradrag. Fradragsretten følger skatteplikten, alltid.
Leier du ut kortere enn 30 dager av gangen, gjelder ikke dette unntaket. Korttidsutleie har sin egen regel, og den er en annen.
Leier du ut hele boligen, er 20 000 kr en kant, ikke en trapp
Leier du ut hele boligen din, eller mesteparten av den, er inntil 20 000 kr i året skattefritt. Går du over, blir ikke bare det overskytende skattepliktig: hele beløpet blir det, fra første krone. Det er den detaljen folk bommer på. Til gjengjeld får du da også fradragsretten som følger med skatteplikten.
Har du bodd der selv de siste fem årene, er fradraget begrenset
Regelen finnes fordi slitasjen fra din egen boperiode ikke skal bli et fradrag i det øyeblikket du begynner å leie ut. De første 10 000 kr i vedlikehold står urørt. Alt over det kuttes med 10 % for hvert av de siste fem årene du ikke hadde skattepliktig utleie. Har du bodd der selv i fem år, står halvparten av det overskytende igjen. Har du ikke bodd der i det hele tatt, gjelder regelen ikke.
Det er en hardere regel i tillegg: leier du ut mindre enn halve det første året, får du ikke vedlikeholdsfradrag det året i det hele tatt. Tom periode etter at du flyttet ut teller ikke som utleid.
Går du fra egen bolig til utleie og pusser opp samme år, er dette det første en regnskapsfører kommer til å spørre om.
Det du kan gjøre nå
- 1
Skill kvitteringene mens du husker
Legg dem i to bunker: det som satte noe tilbake, og det som løftet noe opp. Det er den samme sorteringen en regnskapsfører må gjøre, og du er den eneste som vet hva som sto der før.
- 2
Ta bilder av «før», hvis det ikke er for sent
Standarden før arbeidet er hele beviset for at noe var vedlikehold. Uten den er det din påstand mot en saksbehandlers.
- 3
Skriv ned hva som faktisk sto der
Alder, tilstand og hva som ble byttet mot hva. Det trenger ikke være pent, det trenger å finnes.
- 4
Ta oppdelingen med en regnskapsfører
Dette er ikke et sted å gjette. Fordelingen mellom vedlikehold og påkostning er skjønn, og det er du som må kunne forklare den hvis den blir spurt om.
Spørsmål vi får
Er maling og nye rør vedlikehold eller påkostning?+
Å male opp igjen, skifte rør eller bytte kledning for å få boligen tilbake til den standarden den hadde, er vedlikehold. Løfter du samtidig standarden opp et hakk, er den delen påkostning. En oppussing er som regel litt av begge, og da må kostnaden deles.
Kan jeg trekke fra oppussing på boligen jeg bor i selv?+
Nei. Er utleien skattefri, finnes det ingen inntekt å trekke kostnaden fra. Det gjelder blant annet når du leier ut mindre enn halve boligen din, regnet etter utleieverdi, og bor der selv.
Jeg oppgraderte i stedet for å vedlikeholde. Får jeg ingenting da?+
Jo. Erstatter oppgraderingen et vedlikehold som uansett måtte gjøres, kan du trekke fra det vedlikeholdet ville kostet, altså det det ville kostet å sette eiendommen tilbake til den standarden den hadde. Det kalles tenkt vedlikehold. Beløpet kan aldri overstige det du faktisk betalte, og resten legges på inngangsverdien. Du må kunne begrunne hva et slikt vedlikehold ville kostet, og da er tilstanden før arbeidet hele beviset.
Er korttidsutleie av et rom hjemme skattefritt?+
Ikke etter regelen for utleie av del av egen bolig. Den krever både at du bruker minst halvparten selv, regnet etter utleieverdi, og at hvert leieforhold varer sammenhengende i minst 30 dager. Leier du ut kortere enn det, faller du utenfor unntaket, og korttidsutleie har sin egen regel.
Hva skjer hvis leieinntekten går over 20 000 kroner?+
Leier du ut hele boligen din eller mesteparten av den, er inntil 20 000 kroner i året skattefritt. Går du over grensen, blir ikke bare det overskytende skattepliktig: hele beløpet blir det, fra første krone. Til gjengjeld får du da også fradragsretten som følger med skatteplikten.
Jeg bodde der før jeg begynte å leie ut. Endrer det noe?+
Ja. Har du brukt boligen selv, er vedlikeholdsfradraget begrenset det første året med skattepliktig utleie. De første 10 000 kronene står urørt, og alt over det kuttes med 10 prosent for hvert av de siste fem årene du ikke hadde skattepliktig utleie. I tillegg gis det ikke vedlikeholdsfradrag i det hele tatt det første året hvis utleien varer mindre enn halve året. Regelen gjelder ikke hvis du kjøpte boligen for å leie den ut og aldri har bodd der selv.
Går påkostningen helt tapt?+
Nei, den bare venter. Påkostning legges på boligens inngangsverdi, og reduserer gevinsten hvis du en gang selger med skatteplikt. Ta vare på kvitteringene like godt som for vedlikehold.
Hører dette hjemme i næringsspesifikasjonen til firmaet mitt?+
Nei, ikke i et vanlig tilfelle. Utleie av bolig er kapitalinntekt og føres et annet sted i skattemeldingen enn kostnadene i enkeltpersonforetaket ditt. Leier du ut i et omfang som gjør det til virksomhet i seg selv, er det en egen vurdering, og den bør en regnskapsfører gjøre.
Vi vurderer ikke din oppussing
Vi gir deg ikke et tall, en prosent eller et anslag på hva nettopp ditt arbeid gir i fradrag, og AI-en vår gjør det heller ikke. Det er ikke forsiktighet for forsiktighetens skyld: fordelingen avhenger av hva som sto der før, hvor lenge du har eid, om du har bodd der selv, og hvordan utleien er skattlagt.
Du er selv ansvarlig for opplysningene du gir Skatteetaten. Er beløpene av betydning, er en regnskapsfører billigere enn en endring i ettertid.
Kilder: skatteloven §§ 6-11, 7-2 og 7-10, Skatte-ABC «Vedlikehold» og «Bolig – utleie», og Skatteetatens veiledning om utleie av bolig. Gjennomgått av jurist 11.09.2026. Siden forklarer hovedregelen slik den er, ikke slik den slår ut for deg.